En plena resacada del 13-O y con los tambores de huelga de alquileres sonando como no se les oía desde hace un siglo, el Banco de España ha decidido publicar un análisis detallado sobre cómo se estructura el sector en el país. Y deja unos cuantos datos para la reflexión. Por ejemplo, que más allá de la mitificación en torno a los fondos buitres o sociedades de inversión, la mayoría de las casas que se ofrecen en alquiler en España pertenecen a particulares. Sobre todo pequeños propietarios.
No es el único mensaje que desliza el organismo.
¿Quién alquila en España? Según el último informe sectorial del Banco de España (BE) la respuesta está bastante clara: particulares. Son mayoría y se han vuelto además más relevantes en el mercado con el paso de los años. Para ser más precisos, el organismo calcula al menos en 2021 más del 90% de las propiedades que se alquilaban como viviendas habituales y a precio de mercado estaban en manos de personas físicas. Las sociedades eran dueñas del 8% del parque.
Y esa es la media nacional. El peso de las personas jurídicas en el arrendamiento de viviendas es mucho menor en regiones como Asturias (4,3%), Baleares (4,7%), Castilla y León (5,%), Extremadura (2,6%), Galicia (3,8%) o Murcia (5,4%), por citar algunos ejemplos. En Canarias, Madrid y Cataluña el dato sí supera la media, moviéndose entre el 9,1 y 11,1%. En general, el BE habla de un mercado de alquiler residencial "dominado por particulares que no son grandes propietarios".
Cuatro extraído del último informe sectorial del Banco de España.
¿Y cómo son esos caseros? Del informe del BE se deduce algo más: que la mayoría de esos particulares que tienen pisos en alquiler son además pequeños caseros. Aunque su peso en el mercado se explica en gran medida por "la elevada rentabilidad" que ofrecen los alquileres frente a otras alternativas de inversión, lo cierto es que no abundan los terratenientes. Los hay, pero son minoría. La entidad reconoce que el español es un mercado del alquiler "en el que la propiedad no se encuentra concentrada y en el que destacan los pequeños propietarios".
"Los cálculos con datos administrativos para 2021 sitúan el número total de viviendas habituales en alquiler cuyo propietario es una persona física titular de más de diez viviendas en un máximo del 7% del parque de alquiler de mercado en territorio fiscal común", detalla el supervisor bancario. Y no solo eso.
"Peso modesto". En su informe el BE desliza que "el modesto peso relativo" de las empresas en el mercado del alquiler residencial está generalizado en todas las comunidades autónomas y hace que España destaque entre las grandes economías de Europa, donde las entidades financieras, aseguradoras, fondos y Socimi tienen "un mayor peso" en el mercado. Llega a deslizar que si estos "agentes profesional" estuvieran más presentes redundarían en "menores primas de riesgo y menor repercusión de los costes operativos y tributarios en los precios del alquiler".
"Un aumento sustancial". No son las únicas ideas ni porcentajes que deja botando el organismo, que durante la última década ha apreciado un "aumento sustancial" del parque de vivienda destinada al alquiler residencial en manos de personas físicas. Y como dice más una cifra que una larga explicación, el BE precisa que su stock ha crecido en unas 100.000 casas anuales entre 2012 y 2022.
El dato se corresponde con inmuebles alquilados para que el inquilino los use como residencia habitual, un mercado en el que los particulares han aumentado "su peso relativo". Es más, el propio BE reconoce que esa tendencia no ha ido acompañada de un incremento de la inversión pública en alquileres sociales.
Cuadros extraídos del último informe sectorial del Banco de España.
¿Y los pisos turísticos? El informe también arroja luz sobre el mercado del alquiler vacacional, que a lo largo de los últimos meses ha centrado la atención de ayuntamientos de diferentes puntos de España, especialmente en polos turísticos. ¿Cuál es la conclusión del BE? Que el mercado se ha "consolidado" con una huella desigual en todo el territorio. Si nos fijamos en el conjunto del país, el peso de los alquileres turísticos en el mercado residencial es más bien "modesto".
El organismo reconoce que no es fácil medir la oferta por los desafíos a nivel municipal, pero desliza que a principios de este año había unas 350.000 casas dedicadas a arrendamiento turístico, lo que representa apenas el 10% del mercado del alquiler de vivienda residencial. Al bajar al detalle se ve que ese porcentaje oscila claramente de un punto a otro de la geografía española. De hecho el porcentaje se dispara cuando hablamos de Málaga o Sevilla.
Bajando al detalle. "Estas viviendas se encuentran concentradas en las principales zonas turísticas, y destacan las elevadas ratios de vivienda turística sobre la vivienda de alquiler en algunas áreas urbanas del arco mediterráneo —Marbella, Málaga o Elche—, así como proporciones que superan el 20% en las periferias de las áreas urbanas del norte península", aclara la entidad.
Los porcentajes del alquiler vacacional son elevados en relación con el parque residencial en ciertos distritos del país, como el centro de Barcelona, Valencia, Madrid o Sevilla. En la ciudad hispalense hay secciones en el que se calcula que el número de pisos turísticos sería 1,5 veces superior a los de vivienda habitual.
¿Cuál es el balance? El BE deja otras lecturas interesantes para entender el sector, como que el parque de alquiler social en España es "muy reducido" en el marco de las economías avanzadas, la rentabilidad para los caseros es mayor en las zonas de rentas bajas o el 40% de los hogares en alquiler dedican una porción de sus salarios mayor de la aconsejable a pagar sus residencias; pero su diagnóstico global es que los arrendamientos han ganado peso a lo largo de los años.
El organismo calcula que a finales de 2023 había 3,3 millones de personas más residiendo en casas de alquiler que en 2007. "Este importante aumento ha sido posible gracias a la incorporación adicional de más de 1,3 millones de viviendas al parque de vivienda en alquiler, que alcanzó la cifra de unos 3,6 millones en 20231".
Con todo, la oferta sigue sin cogerle el ritmo a la elevada demanda de vivienda. De hecho, a la hora de analizar el aumento de precios del alquiler —habla de un 28,5% general entre 2015 y 2022, aunque el porcentaje es bastante superior en ciertas ciudades—, deja un mensaje claro: "Son el resultado de un crecimiento de la demanda superior al de la oferta, que aumenta a ritmo insuficiente".
Imagen | Alex (Unsplash)
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