Viena ha dado con la fórmula para que sus alquileres sean de los más bajos de Europa. Y se basa en un solo porcentaje

Viena ha dado con el "Santo Grial" del mercado del alquiler residencial. O eso parecen reflejar al menos las comparativas que, de tanto en tanto, muestran cómo los inquilinos de la capital austriaca pagan por sus viviendas precios muy inferiores a los de otras metrópolis europeas, incluso en países con salarios más bajos.

Y para muestra un botón. El informe sobre mercados inmobiliarios de la consultora Deloitte revela que en 2023 el alquiler medio mensual se situaba allí en 9,1 €/m2, bastante por debajo de los 32,8 €/m2 de Dublín, los 28,5 de París, 25,8 de Ámsterdam o 25,7 de Barcelona y 21,5 de Madrid. Y eso que Eurostat muestra que los empleados austriacos cobran mucho más que los de España.

Su receta para lograrlo tiene ya hasta un nombre propio, el "modelo vienés".

¿Qué dicen las cifras? Que Viena ha conseguido controlar los precios del alquiler residencial, lo que le permite evitar que sus valores se disparen hasta las cotas privativas que alcanzan en otras capitales europeas. Los precios medios se han encarecido allí desde 2021, pero se mantienen muy por debajo de los de otras grandes metrópolis europeas. Así lo refleja el balance publicado en 2023 por Deloitte, en el que se analizan más de medio centenar de urbes europeas.

Entre ellas la capital austriaca ocupa puestos de cola con 9,1 €/m2, un valor similar al de Klaipéda, la tercera ciudad más poblada de Lituania. Nada que ver con los 25,7 de Barcelona, 21,5 de Madrid, 16,3 de Berlín, 14,4 de Praga o 13,3 de Roma. Incluso Oporto alcanza una media sensiblemente mayor (10,4 €/m2), a pesar de la profunda brecha entre los salarios de Portugal y Austria.

La vivienda social. La diferencia de precios entronca con otra de las grandes peculiaridades del mercado residencial vienés: el gran peso de la vivienda social y municipal. Se calcula que la ciudad de Viena es propietaria y administra 220.000 apartamentos de alquiler social, lo que equivale a cerca del 25% del parque local de viviendas. Equal Times o The Guardian señalan que si se suman las 200.000 casas cooperativas, construidas con ayuda municipal, eso equivale a que cerca del 50% de la población se beneficia de medidas orientadas al alquiler subsidiado.

Más datos para reflexionar. Los datos sobre la vivienda municipal pueden oscilar de una fuente a otra, pero coinciden en su lectura: su peso es considerable. En 2021 por ejemplo, elDiario.es entrevistó a dos investigadores austriacos de la Universidad de Viena que —tras advertir de lo complicado que resulta calcular con precisión el porcentaje de pisos propiedad de la ciudad— situaban la proporción de apartamentos controlados por Viena en el 45%. "Sumando las viviendas que posee la ciudad y las de las asociaciones de vivienda de beneficio limitado", apostillan.

"La buena fama de que goza internacionalmente el 'modelo vienés' tiene su origen en un programa socialista de vivienda llevado a cabo en la 'Viena Roja' de los años 20. El programa continuó con la tradición de un siglo de gobierno socialdemócrata de la ciudad, y hoy en día cuenta con 420.000 viviendas de alquiler no comercial (municipales y cooperativas), con la correspondiente seguridad de tenencia", apunta la profesora, arquitecta y urbanista Gabu Heindl en Social Europe.

Sumando esfuerzos. Una de las claves del modelo de Viena es justo ese, que la apuesta se reparte entre la administración y la participación de desarrolladores con un perfil muy específico, que son los que permiten a la ciudad controlar de forma directa decenas de miles de viviendas más que las que posee directamente.

La clave es el limited-profit housing association, una "asociación de vivienda con beneficio limitado". "Viena adoptó este enfoque en los años 80, cuando decidió colaborar con el sector privado para construir viviendas asequibles en lugar de desarrollar y poseer más viviendas públicas", recuerda la Office PD&R.

¿Se puede trasladar a España? Los datos de Austria, y en concreto de Viena, están muy lejos de los que alcanza la vivienda social en España. En el conjunto de Austria el parque inmobiliario público representa el 25%. Hace poco la Universitat Pompeu Fabra analizó los datos en España y llegó a la conclusión de que apenas el 2,5% del parque de viviendas tiene un carácter social, muy por debajo del 9,3% de la media europea o el 20% en el que se mueven las naciones que considera "más avanzadas". Los datos de la OCDE tampoco dejan en muy buen lugar a España, situándola a distancia de Países Bajos, Austria, Dinamarca o Reino Unido.

Vivienda social, pero sin guetos. Una de las claves del modelo vienés es que no solo inyecta vivienda social en el mercado. Lo hace de tal forma que busca evitar la creación de "focos de pobreza", repartiendo esta clase de residencias por toda la ciudad, incluidos los distritos turísticos. "Uno de los conceptos clave para entender el enfoque vienés de la vivienda es la sostenibilidad social”, señala a The Guardian Mail Novotny, crítico de arquitectura: "Para evitar la aparición de guetos y costosos conflictos sociales, la ciudad se esfuerzan por mezclar a gente de distintos orígenes y con diferentes ingresos. La vivienda social no es solo para personas pobres".

¿A quién va dirigida? He ahí la clave, como señala Novotny: la política de vivienda social en la capital austriaca llega a un espectro amplio y diverso de personas. En los múltiples reportajes que han dedicado medios de todo el mundo al modelo vienés pueden leerse casos con nombres y precios: un universitario que paga 596 euros al mes por un piso de 54 m2 y dos habitaciones a 10 minutos de la estación central, un jubilado que reside en una casa de 95 m2 del 15º distrito por la que paga 360 euros o una profesora que vive de alquiler en la capital por 450 euros. Nada que ver con los precios que se cobran en Madrid o Barcelona.

"Nos gusta decir que todos pueden residir en viviendas municipales: desde el taxista hasta el profesor universitario. Este enfoque asegura la diversidad social y ayuda a desarrollar un espíritu de comunidad", comenta a Equal Times Markus Leitgeb, portavoz de una organización inmobiliaria social. El resultado es que, asegura, el código postal de un vienés "no es un indicador de sus ingresos".

Herencia de la "Viena roja". Que Viene disponga de un modelo de vivienda propia y un amplio parque de apartamentos en manos de la ciudad es fruto de una política que se remonta a hace un siglo, a los tiempos de la 'Viena Roja', posterior a la Primera Guerra Mundial, cuando el ayuntamiento lanzó un ambicioso programa de vivienda social. Desde entonces la iniciativa ha pasado por altibajos, marcados por la propia historia y cambios políticos, pero ha marcado su parque residencial. La política se retomó por ejemplo entre mediados de los años 40 y 50 y en 2015 el ayuntamiento decidió activar la construcción de viviendas municipales.

Efectiva, no perfecta. El enfoque vienés ha permitido a la capital disfrutar de alquileres mucho más económicos que los de otras metrópolis europeas, pero eso no significa que no tenga fallos, como reconocen a elDiario.es Justin Kadi y Sarah Kuming, expertos en política de vivienda. En la ciudad hay desahucios a pesar del sistema que ha diseñado para prevenirlos, los precios se encarecen y no se ha logrado evitar uno de los retos del urbanismo europeo: la gentrificación.

A mediados de los años 90 se aplicó además un cambio en la Ley de Arrendamientos que permitió que no todos los alquileres del sector privado tuvieran que ser indefinidos, lo que aumentó la temporalidad. Al menos en 2021 eran de ese tipo, de tres, cinco o 10 años, el 66% de los nuevos contratos privados.

"Con el tiempo, el sistema se hizo menos estricto. Más amable para propietarios. Antes era muy difícil subir el alquiler y ahora es más fácil", concluye Justin Kadi, quien detecta también fallos dentro del parque municipal: "La accesibilidad es un problema. En el sector público hay poca fluctuación. Los contratos son indefinidos, se los puedes dejar a tus hijos, no hay ni mucha gente que salga ni pueda entrar".

Imagen | Jacek Dylag (Unsplash)

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